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從我國的實際情況看，在過去20余年的改革、發展過程中，城鎮居民的平均住房水平已經有了極大的改善。從總體上說，住房困難的階段應當已經過去了。目前，社會上之所以對房地產市場價格反映強烈、要求政府幫助解決住房困難的呼聲很高，主要是由于產生了以下一些新的矛盾。
一是大部分城市居民進入住房條件迅速改善期，與少部分人無力改善之間的矛盾。目前，并非僅僅是富人在改善住房條件，一個明顯的趨勢是，中等收入階層以上的社會群體、機關事業單位職工，在房改之后進入了一個依靠市場改善住房條件的加速期。例如：近期很多調研報告顯示，年收入4至10萬元之間的家庭占市場購房者的比例上升，已成為推動房價上漲的主要需求群體。特別需要指出的是，這部分群體的購房動機中，投資正在取代自用成為主要動機。近年來，城鎮居民人均住房面積的不斷提高，主要是由這部分人群的住房條件改善推動的。但一個不可忽視的事實是，城鎮人均住房面積的快速增長，掩蓋了另一部分低收入群體、老國企占主要比重的東北老工業基地等人群住房條件改善陷于停滯的狀況。一部分人改善加速，而另一部分人改善無望。我國房地產市場上“購銷兩旺”的現實和日益強烈的“價格過高”呼聲之間的矛盾就由此而生。
二是代際之間的矛盾。在前期的改革中，大部分中老年職工都在不同程度上受惠于住房制度的改革。從總體看，“買不起房”呼聲最高的人群之一，實際上是工作時間不長的年輕人群體。“人均面積”掩蓋了這部分群體要求獨立而居，但又收入偏低、積蓄較少的困難。
三是資源閑置和低端市場供給嚴重不足的矛盾。長期以來，人們比較關注的空置率主要和已建成未售出的增量資源相聯系。實際上，目前我國的城鎮中存在著相當大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的閑置存量資源。城鎮人均住房面積和城鎮住房困難群體的比重明顯不相稱，原因之一就在于一部分存量資源閑置狀況嚴重。而造成這種狀況的原因，又在于二級市場和租賃市場發育的嚴重不足。
四是住房面積和配套條件不充分之間的矛盾。目前我國房地產市場上相當一部分需求并非僅僅出于增加住房面積。在很多老城市中，缺乏公用設施、衛生設施等配套條件的危舊房仍占相當比重。資料顯示，我國西部城鎮人均住房面積高于中部，但住房困難的重要原因在于配套條件太差。
五是農村剩余勞動力向城鎮轉移與面向這部分人群的市場發育嚴重不足的矛盾。我國現有房地產市場主要是服務于城鎮居民的。目前在北京這樣的大城市中，依靠于城市地下設施、餐館等營業場所、城鄉結合部違規建筑發育起來的租賃市場等棲身的人群達數百萬。這種情況在城市中相當普遍。關鍵原因在于，房地產市場中實際上幾乎沒有專門面對這樣一個龐大人群的組成部分。此外，我國房地產業自身的市場化程度還很低、房地產金融的市場化融資渠道還太過單一等因素，也嚴重制約著房地產市場的健康發展。
針對以上新情況，有關方面應該及時研究對策，尋找合理解決之道。 |
