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“如果貸款買第二套房，利率和首付都會提高。”面對新政，李先生提出疑問，第二套房怎么界定，第一套全額付款的情況下再貸款是不是也算第二套房？什么情況下可以申請到相對優惠的利率？
影響
小兩口買房成本增加
中國人民銀行決定，從2005年3月17日起，商業銀行自營性個人住房貸款利率將不再實行現行的優惠利率，而回復到同期貸款利率水平。
從目前各商業銀行的動作看，這可能會導致一個現象，就是擁有幾套房產的投資者面臨還款壓力的增加、投資風險的加大以及收益的下降而出現大量的房產拋售。而作為一般的房產置業者由于缺乏一定的金融房貸支持，可能就沒有能力完成房產的置業。從另一個方面來說，加息對北京房價可能造不成太大影響，不過對抑制房價瘋狂上漲是非常具有效果的。
業內人士認為：房貸利率的上調最關鍵的目的是打擊房產投機者，而作為正常的房產投資者或是置業者完全可以通過自身資源的調整，仍然能夠順利的進行投資與置業。
提高利率降不了房價
此次加息，目的主要是為了打擊投資客炒樓花。因此，對購買自己居住的買家來說影響相對較小。對于北京房價會不會因此下跌，專家指出，加息雖然對樓市產生很大影響，但從北京來說房價下降可能性比較小。原因是，根據市建委數據顯示，去年北京房價上漲9.8%。看起來上漲幅度比較大。不過，分析一下，就能看出來建設部在2002年曾出臺取消毛坯房的政策。去年正好趕上，大量精裝修樓盤交房。這樣精裝修成本也造成了事實上的房價上漲。要是扣除精裝修原因，北京房價上漲也就在5%，這正好與去年通貨膨脹率差不多，因此北京房價是控制在合理范圍內。外加上土地、建材成本等原因，北京房價下跌的可能性不大。當然，加息也抑制了許多炒房客，因此房價大漲也不現實。
實例
購房者調整買房計劃
在購房成本增加，利率預期再度上調的前提下，許多小兩口不得不重新規劃自己的買房計劃。
剛剛新婚的李春杰與王惠娟小兩口，目前有家庭存款35萬元，家庭月收入10000元，正為重新制定買房計劃而發愁。李春杰原本打算買一套大一點的房子，現在計劃落空了，并讓記者幫忙給他們做一套計劃。
記者請教專門經紀機構鏈家，鏈家市場專業人士表示，李先生有兩種方案，第一套方案就是先滿足居住的需求，購買一套總價為50萬元的二手房，等到條件允許后再進行升級置業；第二套方案就是直接一步到位，購買一套總價為100萬元的商品房。其中首付都是30%，貸款年限都為20年。
這位專業人士表示，根據圖表，我們再結合去年銀監會的規定，住房貸款人的月還款額與月收入比控制在50%以下(含)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含)。
據此，個人住房貸款月還款額與收入比公式計算，如果貸款個人(或家庭)月收入為10000元，則每月的房貸還款額最多不能超過5000元；假設貸款人已經有了其他債務每月要還款1500元，則房貸每月還款額最多不能超過4000元。
也就是說，李先生在沒有債務的情況下，加息前可以購買二手房和商品房，甚至在利率上調至5.51%的情況下，銀行在原則上仍然會發放給李先生貸款。
加息后計劃可能落空
此次利率上調，一方面是為了抑制房產的過熱投機，另一方面銀行也是為了提高房貸門檻、降低房貸風險，這就促使銀行在發放房貸的過程中不會去觸及風險的邊緣。如果按照李先生目前的經濟狀況可能很難獲得銀行的貸款支持；特別是現在有些銀行(如建行、招行)已經實行個人貸款利率為6.12%；如果李先生貸款70萬元，則每月的還款額已經達到5063.6元，超出了50%的規定，銀行在這種風口浪尖上必然不會滿足李先生的貸款要求。
買二手房更實惠一些
另一方面，從李先生自身的角度來看，如果在加息前，在沒有債務壓力的情況下，可能會考慮購買商品房；但是，在加息后，即使在未來利率不上調的情況下，李先生購買二手房的每月支出成本最低增加92.07元，但應該是一個可控范圍，畢竟月還款額不是特別高；如果購買商品房，則其每月支出成本最低增加184.15元，而且其月還款額已經是月收入的48.2%，為了防范不可預見的事情發生，李先生自己也可能會考慮不購買商品房，從而轉投二手房，等到時機成熟的時候進行再次置業。
提醒
在建行貸款利息最高
專家分析，在目前已公布利率的商業銀行中，僅就利息支出這一項，在建設銀行貸款買房最不實惠。以5年以上貸款為例，建行的利率是6.12%，而執行下限利率的銀行只有5.51%，利差達到0.61個百分點。假設需要申請一筆20萬元、10年期的貸款，在建行做每月需要歸還本息2232.48元，而在工行做每月只需要歸還本息2171.51元，兩家銀行相差60.97元。不過，在目前來說，房貸大多都是由開發商與銀行直接協議，購房者自己選擇銀行的很少。這樣也導致購房者在操作上面臨一些問題
房貸利率答疑
第二套房界定細則還未出臺
專家預計：如果被認定為投資，第二套住宅貸款將承擔高息
前天有消息傳出，“如果貸款買第二套房，利率和首付都會提高。”許多讀者提出疑問，第二套住宅怎么界定，第一套全額付款的情況下再貸款是不是也算第二套住宅？什么情況下可以申請到相對優惠的利率？記者采訪了有關銀行專家。
根據四大銀行的新房貸利率基本確定：除建設銀行外，工商銀行、農業銀行和中國銀行都原則上執行央行的下限利率，即在央行基準房貸的基礎上下調10%。不過，對于購買第二套住房和高檔寫字樓、高檔別墅的個人將不享受這項優惠。另外，它的首付款也上調到30%到40%。
對于普遍反映的“第二套住宅”如何界定的問題，專家表示，目前細則還沒有正式出臺，要等細則出臺后才能確定。那么，第一套住宅貸款已經還清，再貸款買房算不算“第二套住宅”？專家說，這都是細則中要解決的疑問。但他們推測：如果銀行認定所買的第二套住宅作為投資用，那么將會按“第二套住宅”處理，也就是說，這樣的房貸將承擔高額利率和高首付。 |
