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最新統計數字表明，目前國內商業銀行發放的自營性個人住房貸款余額已經超過了1．6萬億元。根據這個數字，如果所有銀行將5年以上貸款利率調整到6．12％的基準利率水平，那么銀行僅商業貸款一項，年利息收入就可以增加130億元左右。然而在這重大利好消息面前，銀行卻顯得有些措手不及，只有建行等少數幾家銀行快速出臺了新的利率執行標準，而工行、中行等至今還沒有將準確的標準公之于眾。但對于廣大貸款人來說，還貸負擔的增重已經成為板上釘釘的事情。
上周三晚間，央行突然宣布將已經執行了6年的房貸優惠利率恢復到基準利率，商業貸款利率5年期以上從原來的5．31％上調至6．12％，銀行可以最低向下浮動10％。隨后周四又正式宣布當天開始公積金貸款利率同步上調0．18％。如果說去年10月29日的加息只是一個“信號”的作用，并沒有給廣大買房人和貸款人帶來過大的影響，那么上周央行發布的升息方式對于多數貸款人來說恐怕已經開始“傷筋動骨”了。
那么，在新的還貸政策下，還款人壓力到底會增加多少？如何才能降低身上肩負的貸款負擔？在執行浮動利率的前提下，各銀行又會采取哪些計費新政呢？記者日前采訪了京城各家銀行的相關業務負責人和業內專家，就大家關心的問題進行解答。
準備買房
買房仍靠貸 首選公積金
根據央行最近公布的今年1季度全國城鎮儲戶問卷調查結果，城鎮居民購房的熱情高漲，有22％的居民準備在未來3個月購買住房，銀行借款未因去年10月末的加息而降低。那么，如果您是其中的一員，該如何規劃自己的理財計劃呢？業內專家告訴記者，本次央行的加息政策調控的重點是那些以投資為目的的購房需求。因此如果您的買房計劃是為了自用的話，大可不必為了每月上漲的利息改變自己的計劃。
細算賬：
一位銀行的工作人員幫記者算了一筆賬：如果您選擇30萬元的貸款方式，20年還清，如果按照公積金貸款來計算，每月的月供只增加了30元左右，并不會給您的生活帶來過重的負擔。當然如果采用商業貸款的方式，則月供的增加額在140元左右，雖然增加的額度大了很多，但并不會影響一般家庭的正常生活。當然，如果您選中的房子價格比較高，需要貸款的額度也比較高，又不能采用公積金的貸款方式，那么就會受本次政策的影響比較大，應該根據自己的實際經濟情況，適當調整自己的買房計劃。
據記者了解，本次利率政策出臺后，雖然給銀行設定了一個商貸執行的最低下限，但由于這個下限除以12個月后的數字是一個循環數字，因此很少有銀行對一般的客戶實行下限利率，而多數銀行采用的是央行規定的5年以上6．12％的基準利率，這就比從前的商貸同期利率增長了0．81％，這個幅度比去年10月上一次加息0．27％的增長幅度劇烈得多，因此對貸款人的影響也會比較大。
建議：
相比而言，公積金貸款的增長幅度要溫和得多，該利率去年10月從4．23％增長到4．41％以后，今年再次增長的幅度依然維持在0．18個百分點。但許多開發商在售房時都會以讓利一兩萬元或者“無法辦理”為由，拒絕買房人使用公積金貸款，使得許多選擇商貸購房者在遇到加息的時候才大呼上當，后悔沒有使用自己的公積金，享受本該屬于自己的貸款優惠。
已經買房
貸款提前還 勝過存銀行
對于已經通過銀行商貸方式購買了住房的投資者，在加息的政策下如何打好自己的“小算盤”呢？專業人士告訴記者，這種情況下選擇在明年1月1日以前提前還貸不失為一種最好的理財方式。
細算賬：
根據房地產的合同法規定，如果遇到國家對利率進行調整，將從下一個年度開始執行新的利率標準，也就是說，在今年3月17日以前申請貸款的購房者，將從2006年1月1日開始按照6．12％的新利率執行標準，向銀行支付貸款利息。而目前市面上所出售的金融理財產品，無論是基金、信托還是國債或人民幣理財產品，很少有能給投資者帶來的預期固定收益超過6．12％的，因此，無論您如何費盡心思進行理財，都不如在新利率標準執行以前將以前的房貸款盡量還清。
建議：
由于目前房貸的利率水平已經和存單質押貸款、個人消費貸款的利率水平持平，因此如果出現急用錢的狀況，可以考慮用自己的未到期存款、房契等為抵押，向銀行申請小額貸款。其他的閑錢則盡量可以選擇提前還貸。
當然，如果您以前選擇的是公積金貸款，那么調整后4．41％的還貸標準并不很難接受，因此如果您的資金運做水平能夠接近這一水平，就可以不必急于提前還貸。
據記者了解，目前京城的各大銀行均尚未向貸款人開征提前還貸的違約金，在這種情況下，貸款人申請提前還貸不僅可以免于或者減輕所承受的利率提高所帶來的負擔，同時也不會讓自己遭受更多的損失。
相關鏈接 提前還貸三大技巧
記者在采訪過程中得知，目前，各銀行都已推出了允許個人住房公積金貸款以及商業住房貸款的借款人改變還款計劃、提前償還部分或全部貸款的業務。但由于提前償還貸款，特別是提前償還部分貸款時需要對原借款合同中三方約定的借款期限、貸款余額等內容進行重新修正與計算，所以在操作上有一定的復雜性。因此如果您計劃向銀行申請提前還貸，應提前與放貸銀行進行聯系，在規定的時間辦理相應的手續。此外，如果您在辦理貸款時就做好了可能提前還貸的準備，那么在規劃自己的還貸計劃以及辦理相關手續時，應當注意以下幾個問題。
首先，買房人選擇貸款期限越短越好，這樣可以避免不必要的利息損失。因為貸款期限越長，先期支付的利息越多，損失的利息也多。
其次，在貸款方式的選擇上，貸款人應采用“等額本金還款法”。此種還款方式的優點是本金保持不變，利息逐步遞減，期間若選擇提前還貸，歸還的本金多，利息支出就相對減少。而“等額本息還款法”每月償還金額相等，在償還初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。因而貸款同樣貸了一段時間后，“等額本息還款法”所要支付的利息將高于“等額本金還款法”，而在提前還貸時已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對多支付了許多原本不應該提前支付的利息。
此外，如果您選擇的是商業貸款提前還貸，在還貸之后不要忘記到銀行退回已經繳納的保險金。在購房者提前償還欠銀行的全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前繳的保費。提前還清貸款退還保險費，須根據原購房屋是現房還是期房、期房的投保費實際期限半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計算 、原一次性交付保費的貼現利率與速算系數等因素，計算保險費在提前歸還時的現值，從而退回原先繳納的房貸險的保費。
專家觀點 應適當引入房貸履約保險
目前貸款人所購買的房貸險屬于房屋財產險，是指一旦在房屋被損毀后投保人能得到保險公司的補償以保證貸款的安全，其保險責任基本上是三種：1、火災、爆炸；2、泥石流、滑坡、地面突然塌陷等等；3、空中運行物體墜落。但因為貸款人個人原因造成的還貸風險不包括其內，隨著買房人負擔的加重，房貸履約險在房地產信貸鏈條上的重要地位可能會逐步顯現出來。
一位銀行信貸部工作人員告訴記者，目前，其實真正以惡意騙取銀行貸款為目的的買房人者只是極少數，許多欠貸者都是因為確實房子發生了意外情況，或者是加息的情況下，自己的收入又難以保障，或者是房屋出現與預期情況不符等等各種原因導致不能夠還清銀行的貸款，成為真正的“負”人。如果遇到這些意外時，能有保險公司伸出援助之手，不僅對貸款人是“雪中送炭”，也為銀行卸下了一個包袱。如果保險公司能設計出相應的產品，與銀行、貸款人形成一種風險共擔的局面，既可以緩解貸款人的心理壓力，保險公司也可以從中獲得相應的利潤。
業內專家也分析指出，目前所有保險公司都沒有專門針對銀行信貸所設計的保險產品，前幾年曾經有過車貸保證保險，但在去年該險種也全部退出了車貸領域。由于本次貸款利率上調幅度很大，會給買房人帶來更大的貸款風險，加重還款負擔。在這種情況下，現行的房貸險購房者對于房貸履約險的需求也會進一步加劇。因此在這一時期如果能夠適當引入房貸履約險進入市場，不僅可以減輕銀行和貸款人的心理負擔，形成銀行、保險公司、購房者風險共擔、利益共享的局面，同時也可以促進整個房地產市場向著更為健康的方向發展。 |
