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中新網(wǎng)3月21日電 據(jù)北京青年報(bào)報(bào)道，日前，中國(guó)人民銀行宣布對(duì)商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整，引起強(qiáng)烈反響。
此次房貸政策的調(diào)整與2003年央行出臺(tái)的121號(hào)文有所不同，沒有對(duì)貸款條件做出“一刀切”的硬性規(guī)定，而是讓各商業(yè)銀行根據(jù)各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅，自行確定是否提高住房貸款最低首付款比例。
自去年以來(lái)全國(guó)許多大中城市的房?jī)r(jià)上漲是有所不同的。我國(guó)東北和中西部一些城市的房?jī)r(jià)上漲，多是由住房消費(fèi)的剛性需求拉動(dòng)所造成的，而長(zhǎng)江三角洲城市群的房?jī)r(jià)上漲除了住房需求的因素外，投資和投機(jī)炒作的成分占有一定比重。去年，上海、南京、杭州等中心城市的房?jī)r(jià)快速上漲，帶動(dòng)了該地區(qū)不少二線城市的房?jī)r(jià)急升。在北京，由于今年上半年市場(chǎng)供應(yīng)量有限，因而不少項(xiàng)目在開盤后價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，有的甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的搶購(gòu)場(chǎng)面。
如果各商業(yè)銀行不約而同地在各房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市提高個(gè)人房貸首付比例，一方面會(huì)對(duì)房產(chǎn)投資者產(chǎn)生強(qiáng)烈的警示作用，另一方面也會(huì)抬高普通消費(fèi)者的購(gòu)房門檻，暫時(shí)將一部分購(gòu)買力擋在市場(chǎng)之外。
其實(shí)在此次央行房貸政策調(diào)整之前，一些房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市已開始對(duì)個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)管理有所舉措。
上海的一些商業(yè)銀行，有的把首付比例提高到50%；有的要求貸款買房者必須已擁有一套住房，以確保其如果違約也有房抵債。
盡管如此，人們?nèi)詫?duì)上海這個(gè)全國(guó)最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)予以極大的關(guān)注。因?yàn)樯虾７績(jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)目前全國(guó)各大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的示范效應(yīng)，而支撐上海房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的不僅有來(lái)自國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的房貸資金，而且還有來(lái)自“地下信貸”的民間游資以及來(lái)自海外的各類資金。這些處于國(guó)有商業(yè)銀行掌控之外的“體外”資金會(huì)否因央行房地產(chǎn)信貸政策的變動(dòng)而撤離，目前還無(wú)法做出判斷。因此，平抑房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快單靠提高國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房貸成數(shù)和利率并不一定會(huì)立竿見影地產(chǎn)生效果。
人們注意到，國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)郭樹清近日表示，中國(guó)非常關(guān)注資本流入中存在的投機(jī)問題，并將對(duì)違規(guī)行為做出嚴(yán)肅處理。
此前，國(guó)家外匯管理局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在有的沿海城市，海外個(gè)人購(gòu)房一人多達(dá)幾十套甚至上百套，明顯帶有投機(jī)性質(zhì)。由于我國(guó)的外匯體制是人民幣盯住美元匯率制，近三年來(lái)美元相對(duì)其他主要貨幣已經(jīng)貶值38%以上，雖然去年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲了約15%，但對(duì)于以美元為主的外資購(gòu)買力而言，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際上反而是下降了。
目前外資占到像上海這樣的熱點(diǎn)城市高端市場(chǎng)的40%。與股市坐莊手法相仿，當(dāng)莊家控制市場(chǎng)份額達(dá)到一定比例時(shí)就可呼風(fēng)喚雨了。因此，提高國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房貸首付比例和貸款利率究竟對(duì)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的炒家有多大影響，其政策功效還有待觀察，而加強(qiáng)外匯管理，對(duì)違規(guī)流入資本進(jìn)行嚴(yán)格控制似乎也應(yīng)是調(diào)控舉措的題中之議。
從根本上說(shuō)，僅憑提高房貸利率與首付比例來(lái)壓制需求并非是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的唯一路徑，政府還需增加市場(chǎng)供應(yīng)以及調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)(增加中低檔商品住宅供應(yīng))才能使?jié)q升過快的房?jī)r(jià)平穩(wěn)著陸。 |
