|
購房者從開發商手中領取房屋鑰匙后，并不等于已取得了房屋的所有權。只有當購房者取得自己的房產證時，才能真正享有對自己所購房屋的所有權，即依法對自己所購房產享有完全的占有、使用、收益和處分的權力。
多數購房人都希望在收房后能盡快拿到自己的房產證，可事實常常是“千呼萬喚辦不來”。要避免這種情況出現，律師提醒購房者應認真簽訂購房合同。
與開發商簽訂的購房合同中的“買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書”中的“規定期限”是什么？《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條和第十九條作出了對購房者有利的解釋：在合同沒有約定購房人取得房產證期限的情況下，按第十八條解釋：購買期房的購房人自房屋交付使用之日起90日、購買現房的購房人自合同訂立之日起90日，由于出賣人的原因，未能取得房產證，出賣人應當承擔違約責任；合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
按第十九條解釋：購買期房的購房人自房屋交付使用之日起超過一年零三個月、購買現房的購房人自合同訂立之日起超過一年零三個月，由于出賣人的原因，導致購房人無法辦理房屋所有權登記，購房人請求解除合同和賠償損失的，法院應予支持。
在此律師提醒購房者注意：上面所講的是合同沒有約定的情況，合同約定的還是要以合同約定為準，購房者要想縮短辦證時間，絕不能忽略購房合同中的約定。
三步簽訂產證約定
第一步：購房者要根據《商品房銷售管理辦法》第三十四條規定：房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。購房者須堅持在與開發商簽訂的購房合同條款：“出賣人應當在商品房交付使用后（ ）日內，將辦理權屬登記需要出賣人提供的資料報產權登記機關備案”的空格中填寫“60日”。
第二步：購房者根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。要求開發商將購房合同條款：“如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限（ ）內取得房地產權屬證書”中的“規定期限”，明確為“120日內”。
第三步：參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的規定，購房者具體約定合同條款中“雙方同意按下列某項處理”的內容。
慎簽不合理的委托書
目前，開發商可能會要求購房者在購房合同外另簽一份委托其代辦房產證、并同意入住前將契稅和公共維修基金交給開發商的委托書。對開發商的這種減輕自己風險、增加購房人負擔和風險的不合理做法，購房者可加以拒絕。
《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。因此，無論購房者是否委托房地產商代辦房產證，開發商都有責任同購房者一起辦理產權過戶并協助購房者辦理房產證。
房產證遲遲不能辦的問題，大多是因開發商沒有完成房屋驗收備案、超規劃批準面積建設、土地出讓金沒有補齊等原因造成的。當開發商具備了向購房者辦理產權過戶條件時，購房者辦理房產證的手續其實非常簡單。
|
