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最先禁止炒房行為的英國政府，所建立現(xiàn)代住房制度或許對中國很有借鑒意義。如政府對住房市場積極干預(yù)，設(shè)法解決占人口大多數(shù)的中低收入階層的住房問題，這不僅是英國的經(jīng)驗，也是世界其他發(fā)達(dá)國家的共同經(jīng)驗
在對國內(nèi)多個城市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，炒房行為已引起各級政府的密切關(guān)注。但令人遺憾的是，現(xiàn)有的限制炒房措施并未取得預(yù)期效果。今年1至8月，全國商品房價格的漲幅仍達(dá)13.5%。我們認(rèn)為，根治國內(nèi)房地產(chǎn)價格泡沫的對策是中央政府痛下決心，制訂全面禁止房地產(chǎn)炒作的政策并長期執(zhí)行。
如何禁止房地產(chǎn)炒作？
首先，中央政府應(yīng)明確，以賺取差價為目的的房地產(chǎn)買賣一律為非法行為，該行為與非法倒賣火車票一樣受到公安機(jī)關(guān)的嚴(yán)厲打擊。
其次，由于現(xiàn)實中的房地產(chǎn)交易很難區(qū)分是自己居住、還是以賺取差價為目的，因此，政府應(yīng)進(jìn)一步制訂配套措施。如規(guī)定：對于持有期限不足一定時間(如5年或10年)的商品房，房產(chǎn)所有者若轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)，只能委托政府指定機(jī)構(gòu)代為出售，不得私下直接交易；指定交易機(jī)構(gòu)按公開競價方式將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給購房者，不論房產(chǎn)實際轉(zhuǎn)讓價格有多高，房產(chǎn)所有者所獲價款只能是原購房成本(可適當(dāng)加上維修等成本)減去住居期間的合理房租后的剩余部分。如果該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生溢價，溢價部分全部上繳國庫。
一般來說，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地增值，土地增值又主要來源于配套市政工程的改善，如地鐵開通、綠化面積增加等，這些均來源于全體納稅人的貢獻(xiàn)。因此，要求土地增值收入歸全體納稅人所有是合理的，況且中國法律規(guī)定土地屬于國家所有，要求房產(chǎn)所有者將增值部分上繳國庫完全具備法律基礎(chǔ)。
不違背市場經(jīng)濟(jì)原則
很多人認(rèn)為，禁止以賺取差價為目的的房地產(chǎn)交易違背了市場經(jīng)濟(jì)的自由原則。其實，這種觀點濫用了市場經(jīng)濟(jì)原則，市場經(jīng)濟(jì)并不意味所有的產(chǎn)品都可完全實現(xiàn)市場化，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家也有很多涉及公眾福利的產(chǎn)品不允許完全市場化。在中國，住房就屬于不能完全市場化的產(chǎn)品之一。
1 .從商品屬性看，房地產(chǎn)是具有特殊屬性的商品。房地產(chǎn)具有天然的不可移動性，一個地方的供給過剩不能彌補(bǔ)另一地的不足；社會公眾對房地產(chǎn)消費(fèi)的彈性很小，當(dāng)年輕人結(jié)婚生子、中年人舉家遷徙時，不論房地產(chǎn)價格有多高，買房置業(yè)都是無法改變的選擇。由此可見，房地產(chǎn)具有特殊的商品屬性，市場自我調(diào)節(jié)能力很弱，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場理由充分。
2.從中國國情看，“人多地少”是制約社會發(fā)展的基本矛盾。如果允許房地產(chǎn)成為投資品種，房地產(chǎn)必將成為少數(shù)富人向一般社會公眾賺取超額利潤的工具。
3.禁止房地產(chǎn)炒作在國際上不乏先例可循。最先是市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地英國。1919年以前，英國雖承認(rèn)住房是特殊商品，但仍把住房作為單純的生活消費(fèi)品看待，政府對房地產(chǎn)市場完全不干預(yù)。當(dāng)城市化、工業(yè)化迅速發(fā)展，大量農(nóng)民涌入城市，城市人口急劇增加，房價高漲，絕大多數(shù)城市居民買不起房，只有租房。城市內(nèi)經(jīng)營住房出租的人普遍采用高房租盤剝租房居民，激化了社會矛盾。
1919年，英國政府開始建立現(xiàn)代住房制度，其基本思想是：建立一個政府支持(含政策支持和經(jīng)濟(jì)支持)與居民合理的住房消費(fèi)相結(jié)合的住房制度。主要措施是：出租房屋的房租由當(dāng)?shù)卣蜃h會確定，出租房屋的房主無權(quán)自定房租價格；不能隨意買賣二手房，多余的房屋只能賣給政府或租住該房的居民等。
上述政策措施對中國很有借鑒意義。當(dāng)然，英國的做法是從一個極端走到另一個極端，把住房完全福利化。我們不能將住房制度再回到以前福利分房的老路上去，但應(yīng)吸收英國實行現(xiàn)代住房制度的精髓：政府對住房市場積極干預(yù)；政府必須設(shè)法解決占人口大多數(shù)的中低收入階層的住房問題。這不僅是英國的經(jīng)驗，也是世界其他發(fā)達(dá)國家的共同經(jīng)驗。
炒作不利于經(jīng)濟(jì)增長
有人認(rèn)為，適度的房地產(chǎn)炒作有利于經(jīng)濟(jì)增長，只要將炒作控制在一定幅度內(nèi)就可，沒有必要采取嚴(yán)厲措施。
從短期看，房地產(chǎn)炒作確可刺激經(jīng)濟(jì)增長。但從長期看，結(jié)論完全不同：老百姓對住房的消費(fèi)需求有較強(qiáng)的剛性，只要收入條件許可，潛在的住房消費(fèi)需求自然會及時轉(zhuǎn)化為實際市場需求，無需房地產(chǎn)炒作的刺激。相反，房地產(chǎn)炒作導(dǎo)致的過高房價只會延遲老百姓對住房的消費(fèi)需求或降低消費(fèi)等級。房地產(chǎn)炒作對經(jīng)濟(jì)的刺激作用屬于透支性，并不能創(chuàng)造真正的經(jīng)濟(jì)繁榮。
此外，所謂的“適度”房地產(chǎn)炒作，恐怕只能是學(xué)術(shù)界的一廂情愿。不僅從技術(shù)角度無法度量“適度”，從實際操作角度也無法準(zhǔn)確把握。 |
