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進個人住房按揭貸款制度的建立，對于推進我國住房制度改革起到很大的作用。由于我國社會信用體系尚未完善，銀行為規避自身的貸款風險，往往強制性要求購房者購買貸款保險。依據《保險法》第十條的規定：“除法律、行政法規規定必須保險的以外，保險公司和其他單位不得強制他人訂立保險合同。”目前各商業銀行要求購房者必須購買保險的依據是《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規定：“以房產作為抵押的借款人，需在合同簽訂前辦理房屋保險或者委托貸款人代辦有關保險的手續。抵押期內，保險單由貸款人保管。”而該辦法只是屬于部門規章。所以，對于銀行這一強制性規定的合法性是值得商榷的。而購房者為了獲得銀行貸款，一般會接受購買保險的要求。但不僅如此，目前的住房貸款保險中還存在著很多不完善的地方，在某種程度上侵害了購房者的合法權益。具體表現在以下五個方面：
一 保險合同生效時間不應該提前
有的保險合同約定合同生效時間是購房者購買房屋之日或是銀行貸款批準之日，是不合理的。因為有期房的存在，期房尚未驗收交付，就要承擔保險義務，違背了《民法通則》的公平原則。所以，應該是開發商和購房者辦理完房屋交付手續后，保險合同開始生效。
二 銀行指定保險公司的做法不合理
保險合同的訂立是合同當事人意思自治的表現，除法律、行政法規的強制性規定外，購房者作為民事主體，可以選擇與其簽訂保險合同的相對人，有權根據自身的比較和判斷，來選擇有實力、信譽好和履約及時的保險公司作為其保險合同的相對人，而無須經過銀行來指定。對于銀行的指定行為，既侵犯了購房者的自由選擇權，也容易造成金融行業內部的不正當競爭。所以，銀行最好是讓購房者自己選擇或者是推薦保險公司，而不是指定。
三 保險公司一次性收取全部保險費不合理
有的保險公司在合同中規定了保險費是“按年收取，每年結算”，但在實際中卻是幾十年的保險費一次性收取。其實質是無償占用了購房者多余保險費的利息收入，并且隨著購房者每月還款的增加，保險金額在逐步減小，銀行所承擔的風險也在減小，而保險公司依然按照當初的保險金額來收取保費，顯然是違背了《民法通則》的公平原則，侵犯了購房者的利益，在無形中加重了購房者的經濟負擔。所以，建議保險公司去掉那些不合理的收費方式，進一步加強自身的競爭能力。
四 銀行作為保險合同中的受益人不合理
依據《保險法》規定：受益人應當是由投保人指定的。購房者花錢給自己房屋買保險，而銀行是受益人，這和法律精神是相違背的，也是讓購房者感到不能理解的。其實，銀行的這個強制性規定完全沒有必要，因為抵押是擔保的一種方式，依據最高人民法院對《擔保法》的解釋第80條規定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保證金、賠償金或者補償金優先受償。抵押權擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保證金、賠償金或者補償金采取保全措施。”依據這一法律規定，如果發生保險事故，不作為保險合同的受益人，銀行也是可以優先受償的。所以，為了給購房者以合理感和信任感，銀行完全可以讓購房者作為保險合同的受益人，沒有必要做這種看似獲利、實則無利的行為。
五 保險合同約定的保險金額不合理
依據《保險法》的第39條規定：“保險金額不得超過保險價值；超過保險價值的，超過的部分無效。”現在的保險合同的保險金額都是以房屋的銷售價格來約定的，房屋的銷售價格肯定是大于其本身的房屋價值，也就是保險價值。而作為抵押物的房屋，其保險價值應該是房屋的成本價或評估價，并且該成本價或評估價應去掉房屋總價值中的土地使用費，因為總房價款中不僅有房屋的價值，還包括土地使用費，而土地是不存在任何的毀損、滅失的風險，不應該也沒必要作為保險標的來投保。此外，對于精裝修的房屋，也應該去除裝修部分的價款，因為保險的范圍只對房屋本身，不包括裝修部分。所以，對保險金額的約定，銀行和保險公司是需要重新考慮的，否則對購房者是存在著很大侵權因素的。從另一方面說，購買保險是銀行強制要求的，而購房者只是向銀行貸了部分的房價款，剩余部分房價款是自己支付的，而現在銀行要求購房者用全部的房價款來投保，顯然是不合理的。目前，上海保監辦已經對此做了改革，以購房者的貸款額來確定投保金額，并據此計算保險費。希望北京保監辦也盡快做出相應的改革措施，以保護廣大購房者的合法權益。
此外，有關住房貸款保險的范圍狹小，保險費率過高等問題都是急需要保險公司調整和改進的。因為無論是保險公司還是銀行，只有維護了廣大購房者的利益，最終才能使自己獲得最廣泛的利益。 |
