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以住宅建設業為代表的房地產業，在國民經濟中起著舉足輕重的地位，其占GDP的比重逐年提高，2000年占GDP超過了7%。而且由于其對相關72個行業的拉動作用，房地產的供需變化、價格波動在目前中國經濟構架中已超過了股市的影響力。據美國權威咨詢機構測算：房地產價格每上升1%，可帶動消費增長0.4個百分點。而股市的貢獻僅為0.13個百分點。其主要是因為房地產價格的增長具有相對穩定性。可視為已實現的財富增加。
中國正處于城市化的進程中，人均居住面積（城市）不足10平方米。主要中心城市（北京，上海，廣州，深圳）也正處在溫飽型住宅向舒適性住宅形式的過渡時期。部分富裕階層、中產階層正在形成中。第一居所尚未完全滿足，第二居所方興未艾。北京市去年的開復工面積達3000萬平方米，銷售面積達1200萬平方米；上海的銷售面積超過1600萬平方米。而兩市的年度空置率不到20%。
住宅市場如此，寫字樓等商用物業市場也不甘寂寞。北京寫字樓出租率達到84%，價格上漲了14%。當然這與申奧成功，加入WTO有一定的關系。但是至少在未來5—10年，這個市場仍有很大的發展空間。特別是政府土地政策的收緊，土地成本的上漲。價格與供應量在未來5—10年基本處于一個較高位的橫盤。
根據一般規律，這個極端繁榮的房地產市場背后一定有一個強大的金融支撐和多元化的融資工具相對應。但事實恰恰相反，房地產金融長期以來落后于房地產開發。美國房地產信貸余額占全國總信貸的48%，日本占52%，歐洲國家普遍在30%以上，而我國這一比例不到10%。房地產公司融資的唯一渠道是銀行貸款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地產公司在這個相對惡劣的金融環境下面卻奇跡般地發展壯大起來。以小資金撬動大資產，迅速地完成了資本的原始積累。
下面就目前流行的房地產融資途徑及房地產金融的其它模式作簡約介紹：
一. 傳統融資模式：
1. 銀行直接融資：
Ａ開發貸款：前提是取得土地使用權，自有開發資金不低于30%，立項、規劃、報建完畢具備開工條件。由開發商向銀行申請發放的用于項目開發建設的貸款。
Ｂ流動資金貸款：開發商用于工程購置設備，材料之用的短期貸款，
Ｃ按揭貸款：由開發商向銀行提出申請，貸給購房者個人用于支付購房款的長期貸款并以所購房產作抵押，分期償還本息。按人民銀行規定不高于房款的70%，開發商提供還款擔保。該貸款一般在工程主體完工或高層建筑出地平取得預售許可證就可以發放。
Ｄ工程單位流動資金貸款：由施工單位根據施工合同向銀行申請。用于施工單位購置材料和施工組織。
Ｅ專項貸款：指國家示范工程、重點工程、經濟適用房建設中銀行提供的政策性貸款。由財政貼息或根據計委立項的指標下達。
2. 根據目前房地產投資資金來源統計顯示：
自有資金平均為15%--20%；
銀行開發貸款、流動資金貸款為15%；
施工企業墊資（由銀行貸款轉移的）占30%--40%；
按揭貸款占20%—30%；
其他預收款和借款占10%。
3、直接融資渠道：
Ａ股權融資：通過股票交易市場上市發行股票是最合適和效果較好的融資手段。經證監會批準，上市公開發行股票達到融資的目的。但由于上市審核嚴格，對房地產公司長期采取限制政策。上市的房地產公司比例很小。股權私募融資、出讓股權或增資擴股是目前應用較廣泛的形式。但缺乏流動性，募集難度大。
Ｂ公司債券：企業以某項目開發建設的預期收益和企業的信譽為償付保證。通過證券公司（投資銀行）向投資人發行的證券。住宅建設債券的審批環節較復雜，能夠申請的企業不多。但最近國家主管部門已改為核準制。
Ｃ預售款：在房地產建設過程中，一般為開工之時。由開發商向消費者出售預期住房（也稱樓花）。一般收取房款的5%--50%不等。預售合同（也有稱為認購證）在交房前（或一定時期內）可以轉讓。一些房地產公司規定可退房，并由房地產公司補償一定的利息損失。該售房行為不是真實銷售行為，房地產公司常在表內處理為負債。
Ｄ其他融資行為：如住房卡、預租金、定金、互助基金等。由于占的比重不大，這里就不一一枚舉，住房卡已被明令禁止。
二、房地產創新融資工具：
1． 房地產資產證券化：資產證券化是60年代在美國興起的住房抵押證券，在80年代被廣泛運用并擴大到其他行業。資產證券化是將企業不流通的存量資產或可預見的未來收益構造和轉變成為可流通的金融產品的過程。
其基本流程為：
出售（隔離） 證券化 發行資產支
現金收回 設計 持證券ABS
現金
房地產的資產證券化目前的形式有：
Ａ以銷售實現而作表外處理的證券化：
房地產公司將自有資產出售給SPV。該資產經出售后與原公司（發起人）的債務隔離。SPV通過中介使該資產信用提高（資產收益保證擔保、保險、發起人連帶償付責任等）。由投資銀行進行證券化設計，向投資人發行ABS收回現金用于向發起人購買資產。
Ｂ以資產擔保而融資的資產證券化（表內處理）
房地產公司將自己名下的資產收益出售給SPV，向投資人發行ABS融資。由于該資產沒有實現銷售，房地產公司是以該資產為證券償付的抵押擔保，該資產還在發起人的資產負債表上。
抵押貸款證券化，也是這種形式。由貸款銀行將抵押貸款本息收益組合，出售給SPV，并通過投資銀行發行資產支持證券的過程。它使銀行的長期貸款變成可流通的證券加速了銀行資金周轉，降低了遠期風險，同時也促進了房地產業的進一步發展。
附權流通證券，相似于可轉換債券。以期房的預期收益為償付保證，將該期房組合出售給SPV，并發行附權流通證券。到期償付時，投資人可獲得本息，也可按約定購買價優先購買該房產實現抵押權。
房地產資產證券化，在我國推廣目前還面臨營業稅、印花稅、交易手續費等稅費政策改革問題；以及產權過戶制度等管理制度的配套法律，如果沒有相關立法保障，將大大增加交易成本和風險，使資產證券化無法推行。
Ｃ房地產融資租賃資產證券化：指租賃公司將不動產租賃合同的收益權通過債務融離出售給SPV并發行ABS融資的過程。
2． 房地產信托受益憑證：是房地產公司以在建項目為抵押，通過信托投資公司發行受益憑證進行融資的行為。特別是去年6月1日建設部銷售管理辦法出臺后規定：今后不得出售期房。房地產公司面臨沉重的壓力。如發行可轉換受益憑證，使購房者間接地購買期房。即到期后按約定價格和特定標的物交付投資人相應的房產。該信托受益憑證一般通過契約形式背書發行。
3． 房地產投資基金：
在我國根據現行法規一般將房地產投資基金歸入產業投資基金范疇。
它是由房地產公司或金融機構發起，向特定投資人募集專門用于房地產投資的基金。具體的組織形式可以是公司型，也可以是信托型 。由于目前還沒有專門的法律規范，可暫按不低于2億基金規模設計，基金投資人不超過50個，基金為封閉型。續存期一定。
房地產投資基金現在均以私募的形式組建，其投資方向為：實物型房地產項目投資、收租物業投資、二手房經營投資、房地產資產證券投資、房地產公司股權投資等。
房地產基金，由于其規模化，專業化的運作，未來將成為房地產投資的一個主要金融手段。國內從去年底以來，已在北京，上海，深圳等地發起6支房地產投資基金。一些著名的房地產公司也在紛紛醞釀發起成立基金，拓寬融資渠道。房地產基金在存量物業投資，二手房市場投資中將逐漸起到舉足輕重的地位。特別是調控二手房的供需，進一步啟動二三級市場意義非常大。
因為二手房市場的巨大獲利空間，是目前沒有任何一個成規模企業節介入的領域。上海市2001年二手房的交易量首次超過了新居的交易量。北京、廣州等大城市也呈現出積極的上升勢頭。特別是5—10年后中國將進入一個以二手房交易為主的房地產新時代。誰在里面占有一定份額，誰就是未來房地產的主流。
但現在的房地產公司都不具備這樣的長線資金實力。只有獲取長期穩定回報的基金，才能擔當此任。而且基金以可以通過控制的大量存量資產的證券化進一步加速資金周轉，形成良性的運作體系。
房地產金融是金融業的主體，在發達國家占金融資產的比重均在50%以上，房地產投資本身也是金融業的一部分。但由于長期的計劃體制按行業管理，將房地產投資業劃歸基本建設。歸建設部管理，并參照對施工企業的管理體制進行規范。從而制約了房地產金融的發展。將投資行為變為生產行為，使其自身的金融功能沒能得到有效發揮，衍生金融工具未能發掘。從而導致了整個房地產業的畸型融資結構。隨著中國加入WTO，與國際資本融合，大量的國際流行金融工具引入后，必將給中國的房地產金融，乃至整個房地產開發投資的結構帶了巨大的沖擊。使未來房地產業面臨更大規模的重新洗牌。在此機遇與挑戰面前，也給全行業帶來了新的機會。誰捷足先登，誰就贏得了未來市場。 |
